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Lo sfratto per morosità

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Lo sfratto per morosità è una procedura speciale, prevista dall'art. 658, comma 1, c.p.c., con la quale il locatore chiede al Giudice di sfrattare l'inquilino se quest'ultimo non paga l'affitto concordato per ottenere:
- la risoluzione del contratto di affitto;
- il rilascio e la consegna dell'immobile;
- il pagamento dei canoni arretrati.

Pertanto, se un inquilino inizia a non pagare l'affitto e le spese accessorie, è consigliabile intervenire subito senza far passare troppi mesi per evitare che gli arretrati crescano senza alcuna prospettiva di recupero del credito e, in alcune circostanze, rendendo difficile il recupero del possesso dell'immobile in tempi brevi.

Infatti, mentre il mancato pagamento di una rata mensile può essere dovuto a un malinteso o ad un imprevisto, il mancato pagamento di una rata successiva non potrà che allertare il proprietario in merito alla solvibilità del conduttore.

Tuttavia, per poter accedere alla procedura di sfratto per morosità, dovranno essere soddisfatte alcune condizioni essenziali:

- contratto di locazione stipulato correttamente e regolarmente registrato presso l'Agenzia dell'Entrate

- accordo tra le parti riguardo l'importo dei canoni mensili di locazione, oltre che alla data di pagamento degli stessi, così come riportato dal contratto registrato

- accertata mancanza di pagamento

Trascorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, o dal mancato pagamento degli oneri accessori, è consentito avviare le pratiche, e sarà il Giudice a valutare l'entità della mancanza da parte del conduttore.

Come funziona la disciplina di sfratto per morosità?

Conoscere il funzionamento dello sfratto è un prerequisito per decidere se e quando procedere.

Dopo aver ottenuto il diritto ad avviare la procedura , il locatore deve:
♦ accertare la morosità dell'inquilino
♦ cercare inizialmente una soluzione amichevole

Detto ciò, le misure da adottare sono:

1. invio di una lettera di diffida
Il primo passo da compiere è quello di inviare al conduttore moroso, tramite raccomandata a/r, una lettera di diffida in cui sollecita il pagamento dei canoni non saldati o a lasciare l'immobile

2. intimazione di sfratto
Nel caso in cui la raccomandata non sortisca effetti è possibile notificare l'atto di intimazione di sfratto per morosità ed emettere una citazione per l'udienza di convalida

3. udienza in Tribunale
Dopo queste fasi, si va in udienza e l'inquilino ha il diritto di contestare la convalida, inducendo il Tribunale a concedere il “termine di grazia” ovvero un periodo di 90 giorni per poter saldare il debito arretrato.

Laddove, alla predetta scadenza, il conduttore non abbia provveduto a regolarizzare la propria posizione, il Giudice potrà emettere ordinanza di convalida di sfratto.

A questo punto il proprietario potrà eseguire lo sfratto per morosità e ritornare nel possesso dell'immobile, grazie all'intervento dell'Ufficiale Giudiziario e potrà, mediante una ingiunzione di pagamento, concessa nella medesima procedura, agire per il recupero dei canoni di locazione arretrati.

In conclusione, lo sfratto per morosità è uno strumento celere e snello per dirimere ogni controversia inerente alle locazioni degli immobili, occorrerà pertanto rivolgersi a un avvocato esperto in locazioni e sfratti per attivare la procedura esecutiva.

Per approfondire leggi anche:

Danni all'appartamento in affitto: oltre al risarcimento del danno l'inquilino deve pagare anche i canoni

Il contratto di locazione turistica

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