Locazioni e sfratti

Locazioni e sfratti

Dei contratti di locazione si occupa il Codice Civile (articoli da 157 a 1641) nonchè un compendio di leggi e atti normativi molto ampio.
La disciplina codicistica è stata, peraltro, modificata, derogata e integrata da numerose leggi speciali; al giorno d'oggi si rende pertanto necessario rivolgersi ad avvocati esperti in locazioni per la stesura di contratti e per le controversie che possono nascere in questo ambito.

In particolare, in merito alle locazioni di immobili vanno rammentate:

- Legge 27 luglio 1978 n. 392, recante disciplina delle locazioni di immobili urbani, in parte tuttora vigente ed in parte abrogata dalla successiva legge 431/98

- Legge 9 dicembre 1998 n. 431, recante disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Lo studio dell'Avv. Castagna, avvocato locazioni Lecco, è sito in Lecco centro, comodamente raggiungibile da tutta la provincia, si occupa in particolare della risoluzione delle seguenti problematiche:

  • controversie in materia locatizia
  • gestione delle procedure di licenza per finita locazione
  • gestione delle procedure di convalida
  • gestione delle procedure di sfratto per morosità
  • gestione delle procedure di sfratto per finita locazione
  • recupero dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti
  • redazione di contratti di locazione ad uso commerciale e ad uso abitativo
  • tutto ciò che può riguardare, direttamente o indirettamente, il contratto di locazione

Lo studio legale dell'avv. Castagna, dove troverete avvocati esperti locazioni, mette a disposizione dei clienti la lunga esperienza maturata nel settore del diritto delle locazioni e degli sfratti. Lo studio offre infatti assistenza professionale in materia di redazione dei contratti di locazione, di risoluzione delle controversie che possono nascere nell'ambito della materia locatizia, di sfratti per morosità o per finita locazione, di rilascio dell'immobile in seguito all'avvenuta convalida dello sfratto e del conseguente recupero dei canoni di locazione scaduti e non corrisposti.

CENNI SULLO SFRATTO PER MOROSITA' se cercate un avvocato locazioni a Lecco

Lo sfratto per morosità è un procedimento sommario speciale che consente al locatore, in tempi notevolmente più brevi rispetto al rito ordinario, il rilascio e la riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, in seguito alla persistente morosità del pagamento del canone pattuito.

La legittimazione attiva spetta al locatore, che può coincidere con il proprietario del bene o con chiunque ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto o titolo giuridico comprendente la facoltà di trasferire al conduttore la detenzione o il godimento del bene (Cass. n. 4714/1982; n. 9491/1994). Può agire anche l'erede o il legatario e il comproprietario, in mancanza di dissenso da parte degli altri comproprietari (Cass. n. 4005/1995)
La legittimazione passiva spetta al conduttore e, nell'ipotesi di più conduttori sussiste liticonsorzio necessario tra gli stessi.

In merito alla competenza, l'art. 661 c.p.c. dispone che quando si intima lo sfratto, la citazione a comparire deve farsi davanti al tribunale del luogo in cui si trova la cosa locata; si tratta di una competenza funzionale e inderogabile.

Gli avvocati esperti in locazioni introducono lo sfratto per morosità inviando una lettera di diffida nella quale si sollecita il pagamento dei canoni arretrati, invitando a lasciare libero l'immobile entro il termine indicato, pena il ricorso alle vie giudiziali.

Se la diffida non sortisce effetti, l'avvocato tutelerà gli interessi del suo assistito, mediante l'atto di intimazione di sfratto per morosità, con contestuale citazione in udienza per la convalida, nonchè, come previsto dall'art. 658 c.p.c., ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti (in questo caso, il giudice emetterà decreto ingiuntivo)

All'udienza di covalida possono verificarsi le seguenti ipotesi:
- il conduttore si presenta e fa opposizione alla convalida; a quaeto punto, il giudice potrà rinviare al giudizio ordinario l'esame delle cause di opposizione e decidere, o meno, di concedere subito al proprietario ordinanza di rilascio dell'immobile;
- il conduttore si presenta e salda la morosità o chiede al giudice il c.d. "termine di grazia", vale a dire un periodo entro cui saldare il proprio debito (ex art. 551 n. 392/1978); il giudice può assegnare un termine non superiore a 90 giorni, rinviando l'udienza a non oltre 10 giorni successivi alla scadenza del termine assegnato. Tale termine, tuttavia, opera solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali (Cass. n. 13248/2010)
- il conduttore non si presenta (o si presenta e non fa opposizione); il giudice, ove ricorrano i presupposti richiesti dalla legge e una volta resa attestazione, da parte del locatore, che la morosità persiste, emetterà ordinanza di convalida di sfratto, fissando la data entro la quale ottenere il rilascio forzato dell'immobile mediante ufficiali giudiziari.

Una volta emessa l'ordinanza, che costituisce il titolo esecutivo per il rilascio, se il conduttore moroso non adempie entro il termine fissato dal giudice, previa notifica dell'atto di precetto e decorso un termine non minore di 10 giorni, potrà procedere con la "monitoria di sgombero", ovvero con l'esecuzione forzata da parte dell'ufficiale giudiziario che, alla data e all'ora comunicate al conduttore, si recherà personalmente presso l'immobile per eseguire lo sfratto ed immettere nuovamente il locatore nel possesso del bene.

Data la vastità e complessità della materia si consiglia sempre di rivolgersi in questi casi ad avvocati esperti in locazioni che potranno seguire e tutelare al meglio gli interessi dei propri assistiti come lo Studio Legale Castagna che può fornire un primo contatto anche attraverso il servizio di consulenza legale online

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