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Il contratto di locazione turistica

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Tra le varie forme contrattuali esistenti, i contratti di locazione turistica rivestono un ruolo molto importante nel nostro Paese, motivo per il quale sono molti gli italiani e stranieri che si spostano nel nostro territorio per motivi turistici.
L'art. 1571 del Codice Civile definisce la locazione come quel contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, dietro il versamento di un determinato corrispettivo.


Cos'è il contratto di locazione turistica?

I contratti di locazione turistica sono caratterizzati da una durata limitata, e il loro scopo principale è quello di soddisfare la domanda di alloggi temporanei a scopo esclusivamente turistico; come previsto dalla normativa sugli affitti brevi, è importante che la loro durata sia non superiore a 3 mesi.

Si pensi, ad esempio, ai numerosi appartamenti affittati per qualche giorno a turisti e lavoratori in trasferta attraverso piattaforme web quali Airbnb e Booking.com.
Inoltre, poiché questo tipo di contratto non prevede un luogo specifico, i contratti di locazione a scopo turistico possono essere stipulati in qualsiasi residenza.

Qual è la forma e la durata del contratto di locazione turistica?

Secondo l'art. 4 del Decreto Legge n. 50/2017, si definisce locazione turistica quei contratti di locazione che:

♦ hanno come oggetto immobili adibiti ad uso abitativo;
♦ presentano una durata non superiore a 30 giorni;
♦ vengono stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa.

Questo tipo di contratto deve essere stipulato in forma scritta, pena la sua nullità. È inoltre necessario indicare la finalità turistica del contratto, per evitare l'applicazione delle norme che regolano la locazione di abitazioni primarie o temporanee.
Per quanto riguarda la durata del contratto di locazione, invece, può essere concordata liberamente tra le parti e alla fine del contratto scadrà automaticamente.

Tali contratti, pertanto, possono avere termini diversi:

1. locazione turistica lunga
prevedono cause che stabiliscono il periodo di locazione, l'importo dell'affitto e le modalità di pagamento, prevedendo la possibilità di rivalutazione del deposito e dell'affitto;

2. locazione turistica a breve termine
contengono clausole su costi accessori, sull'uso degli spazi accessori e sulla possibilità di recesso;

3. locazione turistica a brevissimo termine
devono contenere clausole speciali che stabiliscono un accordo forfettario sul consumo delle utenze.

Quali sono gli obblighi delle parti in un contratto di locazione?

Il locatore, in questo caso, è tenuto ad utilizzare il bene locato per gli scopi definiti nel contratto, a pagare l'affitto entro il periodo concordato e a restituirlo al termine della locazione nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.
Inoltre, sempre il locatore, è tenuto a consegnare il bene al locatario in ottime condizioni.

Quali sono gli adempimenti fiscali e quando è necessario effettuare la registrazione del contratto di affitto?

È importante avere una buona conoscenza della legge, soprattutto per quanto riguarda l'obbligo di registrazione del contratto di locazione.

Spiegato brevemente:

♦ locazione turistica di durata inferiore a 30 giorni
in questo caso non vi è  l'obbligo di registrare il contratto

♦ contratti di locazione turistica multipli di durata diversa, se la durata complessiva in 1 anno solare supera i 30 giorni
in questo caso vi è l'obbligo di registrare il contratto

♦ locazione turistica di durata superiore a 30 giorni
anche in questo caso sussiste l'obbligo di registrazione del contratto. Il locatore deve effettuare la denuncia all'autorità locale di pubblica sicurezza o al sindaco entro 24 ore dalla consegna dell'immobile.

Per coprire gli eventuali danni causati all'immobile, è  sempre consigliabile inserire nel contratto una cauzione scritta che andrà restituita al termine del soggiorno.

D'altra parte, se il locatore svolge la propria attività in strutture ricettive diverse da quelle alberghiere – come ad esempio ostelli, B&B, case vacanze, residence, agriturismi, affittacamere, CAV – non è necessario redigere un contratto di locazione turistica. In  questi casi si applica il contratto di albergo, che viene stipulato oralmente e non richiede la forma scritta.

A differenza delle locazioni turistiche, le attività nelle strutture ricettive extra alberghiere consistono nel mettere la proprietà a disposizione degli ospiti fornendo regolarmente servizi accessori durante il loro soggiorno.
Per fare un esempio, se agli ospiti viene offerta ogni giorno la colazione e la pulizia delle camere, questa è un'attività ricettiva extra – alberghiera e non una locazione turistica.

Acconto e caparra
Legalmente non è richiesto un acconto, ma è consuetudine richiederlo. Esistono, quindi, due tipi di acconto:

- la prima è la caparra penitenziale, che si perde in caso di recesso

- la seconda, invece, è la caparra confirmatoria, che si perde ugualmente in caso di recesso, ma da comunque diritto al locatore di chiedere anche un eventuale risarcimento del danno.

La legge non prevede una percentuale fissa per quanto riguarda acconto e caparra, questo perché tale percentuale può essere concordata liberamente tra le parti o stabilita dagli usi locali.

Riguardo agli obblighi dell'affittuario, i principali sono indicati nell'art. 1587 del Codice Civile e comprendono:
1. osservare la diligenza del buon padre di famiglia al fine di prendere in consegna la cosa e utilizzarla per l'uso stabilito nel contratto;
2. pagare il corrispettivo entro i termini concordati.

Per quanto riguarda il pagamento del saldo, quest'ultimo viene solitamente effettuato alla consegna dell'immobile.

Il pagamento della cauzione non è obbligatoria per legge, ma di solito viene richiesto dal locatore al momento della consegna dell'immobile, in particolare per il consumo delle utenze – elettricità, gas, telefono – e per i danni causati dall'inquilino all'immobile o ai mobili.

Una domanda che spesso ci poniamo è se si può recedere o no dal contratto di locazione.
In questo specifico caso, bisogna distinguere:
- nel caso in cui si sia versata una caparra penitenziale questa la si perde, e il locatore non può chiedere i danni;
- nel caso in cui  si sia versata una caparra confirmatoria la si perde ugualmente, ma in questo caso il locatore può richiedere al conduttore il risarcimento dei danni provati e subiti oppure pretendere l'intero pagamento del prezzo.

Tuttavia, va detto che un contratto deve essere sempre registrato per iscritto, indipendentemente dalla sua durata e questo perché, in caso di controversia tra le parti del contratto, la forma del contratto ha valore legale.

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